Der Mietendeckel gilt für sämtliche Wohnungen auch bei Umzug des Mieters, welche vor 2014 gebaut wurden und nicht offiziell gefördert sind, also keine Wohnungen in Wohnheimen, Sozial- oder Trägerwohnungen sind. Auch vielfach sanierte, früher unbewohnbare Wohnungen, deren Neuerstellung dem Aufwand eines Neubaus gleichzusetzen sind, unterliegen nicht diesem neuen Gesetz zum Mietendeckel in der Bundeshauptstadt. Der Mietendeckel für die Stadt in Berlin gilt nur für privat verwendeten Wohnraum und dies auch bei Umzug des Mieters. In der Debatte um dieses neue Gesetz entwickelte sich allerdings auch eine Diskussion um die Mietbegrenzung für Gewerberäume.

Der Mietendeckel gilt ab dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 23. Februar 2020, ab Publikation im „Verordnungsblatt für die Hauptstadt“, für den Zeitraum von fünf Jahren. Dieser gilt somit bis zum 22. Februar 2025. So gilt der Mietendeckel rückwirkend zum Stichtag des 18. Juni 2019. Dies bedeutet: Sämtliche Mieterhöhungen in der Hauptstadt Berlin, welche nach dem Stichtag erfolgt sind, sind somit rechtswidrig. Auch überhöhte Mieten gelten neun Monate nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes als nicht gestattet. Auch bei einem Umzug des Mieters ist dies gültig.

Ab wann gilt eine Miete als zu hoch?

Eine Miete gilt laut dem Mietendeckel als überhöht, wenn diese mehr als 20 Prozent über der festgesetzten Obergrenze einschließlich möglicher Zuschläge (Modernisierung) sowie auch unter Berücksichtigung jener Wohnlage liegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Miete derzeit 11,76 Euro beträgt, obwohl die obere Grenze bei 9,80 Euro pro Quadratmeter liegt. Bei einem Umzug des Mieters muss dies bedacht werden. Auch die Wohnsituation beeinflusst die Obergrenze wie folgt: In einer guten Wohnlage ist ein Aufschlag von 0,74 Euro auf die Obergrenze möglich. Bei mittlerer Wohnlage werden 0,09 Euro von dieser Obergrenze abgezogen, bei einfacher Wohnlage sind es 0,28 Euro. Der Vermieter bzw. der Eigentümer muss dies beachten. Liegt ein Miethärtefall vor, kann die Investitionsbank in der Hauptstadt entscheiden, dass jene zulässige Miete im einzelnen Fall erhöht werden darf. Der Härtefall liegt dann vor, wenn der Vermieter bzw. der Eigentümer durch eine festgesetzte Obergrenze entweder ständig Verluste macht oder eine geeignete Substanz der Mietimmobilie aufgrund fehlenden Instandhaltungsbudgets besonders ist.

Die Vermieter bzw. Eigentümer stellen hierzu einen Antrag zur Härtefallprüfung an die Investitionsbank Berlin. Bei einem Umzug des Mieters ist dies besonders wichtig. Ab dem 1. Januar 2022 haben Vermieter und Eigentümer die Möglichkeit, die festgesetzten Höchstwerte der Mietpreise pro Jahr für die Wohnung inflationsbedingt um 1,3 Prozent zu erhöhen. Die Obergrenze darf hierdurch jedoch nicht überschritten werden.

Neben den Wohnungen deckelt das Gesetz auch die Mietpreise von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Bei jenen Immobilienarten erhöht sich die Obergrenze um 10 Prozent. Eine Erhöhung der Miete nach dem 18. Juni 2019 ist nach dem Inkrafttreten des Mietendeckels rechtswidrig. Die Senatsverwaltung für die Stadtentwicklung und das Wohnen rät allen Mietern, deren Miete trotzdem erhöht wurde, sich an das städtische Wohnungsamt in dem jeweiligen Bezirk oder auch an die zuständige Beratung für Mieter zu wenden. Vermieter und Eigentümer sind per Gesetz verpflichtet, die Mietern unaufgefordert vor einem Vertragsabschluss mitzuteilen, wie hoch die Mietpreise zum Stichtag bzw. bei der letzten Vermietung war.